Понимание процесса условного депонирования

Содержание: [Показать]

Покупка дома может быть сложным процессом, к которому большинство людей обычно не готовы. Одним из таких загадочных элементов является процесс условного депонирования, также называемый закрытием. Этот процесс, который происходит между моментом, когда продавец принимает предложение и покупатель получает ключи, может быть подавляющим для многих покупателей жилья. Перед тем, как делать предложение о доме, неплохо иметь хотя бы общее представление о необходимых шагах.

Ключевые выводы

  • Процесс условного депонирования происходит между моментом, когда продавец принимает предложение и покупатель получает ключи.
  • Для начала покупателю необходимо открыть счет условного депонирования, на котором хранятся средства.
  • Затем покупателям нужно будет дождаться оценки банка, получить ипотечный кредит, пройти различные проверки, приобрести страховку, провести последний осмотр и закрыть.
  • Время, необходимое для прохождения процесса условного депонирования, варьируется и может зависеть от предварительного одобрения ипотеки, наличия необходимых документов и того, сколько времени потребуется для обеспечения финансирования.

Что такое условное депонирование?

Условное депонирование - это финансовый инструмент, удерживаемый третьей стороной от имени двух других сторон, завершающих транзакцию. Это похоже на доверительный счет, принадлежащий третьей стороне, в то время как все обязательства продавца и покупателя выполняются.

Время, необходимое для перехода от начала до конца процесса условного депонирования, варьируется. Некоторые из факторов, определяющих продолжительность закрытия, включают предварительное одобрение ипотеки, наличие необходимых документов и время, необходимое для завершения андеррайтинга. И так же, как продолжительность, процесс также может варьироваться в зависимости от штата. Однако следующие шаги, как правило, одинаковы для всех.  

12 шагов к заключению сделки с недвижимостью

Откройте счет условного депонирования

После того, как вы и продавец подписали взаимоприемлемое соглашение о покупке, ваш агент условного депонирования заберет ваш чек задатка и внесет его на счет условного депонирования в компании условного депонирования, указанной в договоре купли-продажи. Компания условного депонирования выступает в качестве нейтральной третьей стороны для сбора необходимых средств и документов, участвующих в процессе закрытия, от первоначального залога и документов ссуды до подписанного акта.  

В некоторых областях юристы могут заниматься этим процессом вместо эскроу-компании, и это можно назвать урегулированием, а не условным депонированием.

Жду оценки банка

Банк, выдавший ипотеку, проведет свою собственную оценку, которую обычно оплачивает покупатель, чтобы защитить свои финансовые интересы, если ему когда-либо понадобится взыскать собственность. Если оценка окажется ниже предложенной цены, кредитор не предоставит вам финансирование, если вы не обнаружите разницу или продавец не снизит цену до оцененной суммы.  

Однако вы можете попытаться изменить мнение оценщика, выполнив одно из следующих действий:

  • Предоставьте дополнительную информацию о том, почему вы считаете, что дом следует оценить по более высокой сумме.
  • Получите вторую оценку
  • Попробуйте обратиться к другому кредитору и надейтесь, что оценка будет в вашу пользу.

Если ни один из этих вариантов невозможен, вы можете расторгнуть договор купли-продажи.  

Надежное финансирование

Вы должны были получить предварительное одобрение на ипотеку до того, как ваше соглашение было принято. Как только вы дадите своему кредитору адрес недвижимости, он подготовит добросовестную оценку - или отчет с подробным описанием суммы вашего кредита - процентной ставки, затрат на закрытие и других расходов, связанных с покупкой. Обязательно договоритесь о цифрах в этом документе, прежде чем подписывать его. После того, как у вас есть письменное обязательство по предоставлению кредита, пора в письменной форме отменить обязательство по финансированию.  

Утвердить раскрытие Продавцом информации

Вы должны получить письменное уведомление о любых очевидных проблемах, которые уже были выявлены продавцом или его агентом. Например, в районах со средним и низким доходом в районах с высокой стоимостью жизни гараж мог быть превращен в жилую зону в нарушение городских жилищных кодексов. Возможно, вы уже знаете о подобных проблемах, потому что они часто упоминаются в листинге.

Недвижимость может поставляться без раскрытия информации о продавце, что означает, что продавец не раскрывает никаких подробностей условий продажи. Если вас все еще интересует недвижимость, проведите ее собственный осмотр. Убедитесь, что вы получили разрешение от продавца, прежде чем ваш инспектор приедет в помещение.

Получите необходимые проверки

Следующий шаг - решить, нужны ли вам дополнительные расходы на проверки. Хотя это не обязательно, они могут пригодиться, учитывая ваши обстоятельства.

Хотя это не является обязательным требованием, в ваших интересах пройти осмотр дома. За несколько сотен долларов профессиональный домашний инспектор скажет вам, есть ли в доме какие-либо опасные или дорогостоящие дефекты. Если есть, вы захотите узнать о них, чтобы выполнить одно из следующих действий:

  • Отказ от покупки.
  • Попросите продавца исправить их.
  • Попросите продавца снизить цену, чтобы вы могли заняться ремонтом самостоятельно.

Если процесс проверки завершится удовлетворительно, вам необходимо будет отменить непредвиденные обстоятельства проверки в письменной форме. Вы повторите этот шаг после любых других проверок, в том числе:

Инспекция вредителей

Вы можете пройти осмотр на наличие вредителей, чтобы убедиться, что в доме нет термитов, муравьев-плотников или других вредителей, таких как тараканы или крысы. Эти проблемы могут не проявляться в течение дня, когда вы, скорее всего, осматривали дом, и станут ужасно нежелательным открытием после того, как вы переедете в него. Любые проблемы с вредителями должны быть устранены до того, как продажа будет продолжена - при условии, что вы хотите продолжить покупка. Это еще одна область, в которой вы можете захотеть повторно договориться с продавцом об оплате работы.  

Экологическая инспекция

Иногда рекомендуется пройти экологическую инспекцию, чтобы проверить, нет ли в доме токсинов, таких как плесень и асбест. На домашнем участке также могут быть проблемы, такие как загрязнение из-за расположения рядом со свалкой, бывшим нефтяным промыслом, химчисткой, заправочной станцией или другим экологически опасным предприятием. Любые проблемы, обнаруженные в этой области, могут означать серьезную опасность для здоровья и могут быть дорогостоящими для устранения.

Геологический отчет

В районах, подверженных землетрясениям, может потребоваться отчет о почвах и / или геологический отчет для оценки риска серьезного повреждения собственности в случае такого стихийного бедствия. Вы также можете рассмотреть отчет о наводнении. Если в доме слишком велика вероятность затопления, вы не сможете получить страховку домовладельца, а это значит, что вы не сможете получить ипотеку. В некоторых случаях покупка страховки от наводнения в дополнение к страховке домовладельца решит эту проблему. В сельской местности следует провести обследование земли, чтобы проверить границы собственности. В городских районах границы, как правило, уже очень четкие.  

Вы не можете вести переговоры о каких-либо уступках продавца, если в контракте указано, что вы приобретете недвижимость «как есть».

Страхование рисков при покупке

Это включает страхование домовладельца и любое дополнительное покрытие, необходимое в вашем географическом районе (например, страхование от наводнения). Вы должны будете иметь страховку домовладельцев до выплаты ипотеки.  

Получите отчет о праве собственности и страхование титула

Ваш кредитор требует как отчеты о праве собственности, так и страхование правового титула. Даже если бы их не было, вы все равно захотели бы их.    

Отчет о праве собственности гарантирует, что право собственности на собственность ясно, то есть нет никаких прав залогового права на собственность, и никто, кроме продавца, не имеет претензий на какую-либо ее часть. Страхование титула защищает вас и кредитора от любых юридических проблем, которые могут возникнуть позже, если что-то не обнаружится во время поиска титула.

Если что-то не так с названием (известное как облако или дефект), продавец должен будет исправить это, чтобы продажа могла продолжиться или позволить вам уйти. В зависимости от того, где вы живете, эскроу-компания и титульная компания могут быть одним и тем же.

Если вы хотите сэкономить несколько долларов, выберите свою страховую компанию и сделайте покупки по самой выгодной цене. Тот, который выберет кредитор, может оказаться не тем, что вам нужно.

Проведите заключительную прогулку по

Непосредственно перед закрытием рекомендуется повторно осмотреть собственность, чтобы убедиться, что не произошло никаких новых повреждений и продавец не оставил вам предметы, указанные в договоре купли-продажи, такие как приборы или приспособления.

На этом этапе вы, вероятно, не сможете отступить, если дому не будет нанесен серьезный ущерб. Тем не менее, мелкий покупатель нередко оказывает давление на своего агента, чтобы он аннулировал соглашение из-за чего-то незначительного.  

Внимательно прочтите форму HUD-1

По крайней мере, за день до закрытия вы получите форму HUD-1 или окончательное заявление об условиях кредита и затратах на закрытие. Сравните это с добросовестной оценкой, которую вы подписали ранее. Эти два документа должны быть очень похожими. Ищите ненужные, неожиданные или чрезмерные сборы, а также явные ошибки.

Закрыть условное депонирование

Процесс закрытия несколько различается в зависимости от штата, но вам нужно будет подписать массу документов - не торопитесь и внимательно прочтите. У продавца также будут документы для подписи. После того, как все документы будут подписаны, сотрудник условного депонирования подготовит новый документ, в котором будет указан вас как владелец собственности, и отправит его в регистратор округа. Вы представите кассовый чек или организуете банковский перевод для оплаты первоначального взноса и расходов на закрытие сделки, а ваш кредитор переведет ваши ссудные средства на условное депонирование, чтобы продавец и, если применимо, кредитор продавца могли получить оплату.  

Если вы зайдете так далеко, вы, наконец, завладеете домом.

Суть

Your agent will oversee this entire process, so don't be too concerned if you don't understand every detail. However, in any transaction where you're putting so much on the line financially, it's a good idea to have at least a basic idea of what's going on so you won't get taken advantage of.