Наборы свекровей на подъеме: насколько они ценны?

Содержание: [Показать]

Если вы хотите построить дополнительную квартиру на своей собственности или хотите точно оценить ее при продаже дома, вам нужно знать: насколько ценится люкс для свекрови? Мы вникли в ответ с точки зрения рентабельности инвестиций и рыночной привлекательности дома, поговорили с несколькими оценщиками по этому поводу и собрали некоторые ключевые идеи о том, как получить максимальное удовольствие от этого пространства.

От маленького экрана к реальной жизни

Многие домовладельцы, считающиеся инновационным и доступным по цене жилищным решением в районах с высокой стоимостью, хотели бы добавить к своей собственности какое-либо дополнительное жилище (ADU) для получения дохода от сдачи в аренду или для размещения большой семьи.

Конечно, квартира над гаражом отлично сработала для Фонзи в Happy Days, как и переоборудование чердака для Джесси и Бекки в Full House . Но помимо маленького экрана, эти пространства (которые могут быть присоединены или отделены от основного дома) имеют много применений и продолжают расти в популярности.

Согласно исследованию Freddie Mac, 1,4 миллиона частных домовладений по всей стране на сегодняшний день имеют ADU, что свидетельствует о значительном всплеске с 1950 года. Кроме того, в период с 2009 по 2019 год количество объявлений, рекламирующих ADU, выросло на 8,6%. Счет Калифорнии, Флориды, Техаса и Джорджии для половины объектов ADU. С 2015 года на таких рынках, как Портленд, Даллас, Сиэтл, Лос-Анджелес и Майами, наблюдается двузначное увеличение плотности ADU.

И список мотивов для строительства такой отдельной жилой зоны продолжает расширяться из-за COVID-19. Член семьи потерял работу? Вы можете предложить комфортное бесплатное проживание. Эти пространства также прекрасно превращаются в домашний офис без отвлекающих факторов, комнату в общежитии для удаленных студентов колледжа или безопасное убежище для бабушек и дедушек, избегая рисков, связанных с общественной жизнью в условиях пандемии.

По этим причинам 26% из более чем 1100 агентов, опрошенных нами в рамках опроса Top Agent Insights в третьем квартале 2020 года, считают, что апартаменты для свекрови станут наиболее заметной тенденцией в дизайне дома, возникшей в условиях пандемии. Однако их растущая популярность не уменьшается от веса этих инвестиций.

Источник: (Artazum / Shutterstock)

Свекровиные апартаменты, ADU и бабушкины квартиры

Называете ли вы это «люкс для подростков», «квартира для бабушки», «люкс для свекрови» или «вторая квартира», апартаменты для свекрови обычно напоминают какую-то дополнительную квартиру.

Любое небольшое, автономное жилое помещение на участке для одной семьи квалифицируется как ADU, если оно имеет собственный вход, кухню и ванную комнату, согласно The Appraiser Journal.ADU могут быть прикреплены к основному зданию, как в подвальной квартире, или отдельно, как в коттедже на заднем дворе. В любом случае, это не отдельное свойство; он имеет тот же адрес, что и основное жилище.

Итак, бонусный набор, который вы имеете в виду, может не быть ADU. Карен Суинсон - агент, которая вместе со своим мужем Марком Суинсоном входит в состав самой продаваемой команды по недвижимости в Джексонвилле, штат Флорида, - видела «апартаменты», в которых есть только микроволновая печь и тостер для приготовления пищи, а также несколько общих прачечная или кухонные принадлежности. Но то, насколько дом будет отдельно стоящим, влияет на его оценочную стоимость.

Более того, некоторым жильцам понадобится отдельная ванная комната, спальня и, возможно, зона отдыха. «Фактор конфиденциальности важен, - говорит Карен Суинсон.

Некоторые штаты приняли законы, побуждающие муниципалитеты смягчить общие препятствия, такие как плата за подключение к коммунальным службам и требования к парковке, для строительства или выдачи разрешений на строительство ADU, согласно национальному хранилищу данных о собственности ATTOM Data Solutions.

Согласно анализу ATTOM, в 2017 году после внесения изменений в свои законы в 2016 году Калифорния выдала почти 4400 разрешений на строительство для ADU, большинство из них по всей стране. Для сравнения, Орегон выдал 1 682 разрешения на строительство ADU; Вашингтон выпустил 1,110; Флорида выпустила 994; и Мэриленд выпустили 872 экземпляра.

Ценность свекрови: исследования говорят…

То, насколько ADU добавляет дому стоимости, исторически сбивает с толку экспертов по недвижимости и вызывает недоумение. Как написано в исследовании The Appraisal Journal,проведенном сертифицированным оценщиком и статистическим аналитиком: «Между оценщиками, владельцами, брокерами и кредитными агентами такого типа микроразвития часто возникают недоразумения, а также некоторые впечатляющие различия в оценочной стоимости на та же собственность ».

Во многом виновато отсутствие подходящих компов. Трудно применить наиболее распространенный метод оценки домов (метод сопоставимых продаж) к собственности с ADU. На вашем типичном рынке (и несмотря на растущий интерес к ADU) просто не так много домов с апартаментами для свекрови по сравнению с теми, у кого нет.

Это же исследование из Appraisal Journal- как одной из немногих опубликованных работ по оценке домов с ADU - доказывает, что многие объекты недвижимости, оснащенные ADU, по всей вероятности, стоят больше, чем они получают на практике. Используя метод оценки капитализации доходов, в исследовании был проведен теоретический анализ стоимости 14 объектов недвижимости с ADU (большинство из них отдельно стоящие, например, коттеджи на заднем дворе или переоборудованные отдельные гаражи).

Исследователи оценили оценочную стоимость недвижимости в 7,2% -9,8% (

21000–29000 долларов) выше, чем их последняя продажная цена, которая в среднем составляла около 400000 долларов. Однако в отчете указывается, что этот тип добавленной стоимости будет применяться только к ADU, которые вы можете сдавать в аренду на законных основаниях. Если такие единицы не разрешены и не могут быть сданы в аренду по закону, такой подход к оценке стоимости «может вводить в заблуждение», пишет издание.

Источник: (prapass / Shutterstock)

Как современные оценщики принимают во внимание ADU

Мы также поговорили с несколькими оценщиками, чтобы узнать их мнение об оценке собственности с помощью ADU.

«Это действительно то, что покупатели ищут, хотя бы для гибкого жилого пространства со сценариями работы на дому», - говорит Рэйчел Мэсси, сертифицированный оценщик жилья, работающий в Анн-Арборе, штат Мичиган, и окружающем округе Уоштено.

Тем не менее, апартаменты для свекрови могут иметь разную ценность в городе и за городом; среди разных ценовых категорий; и (как мы упоминали ранее) можно ли их арендовать, добавляет она. Например, во многих юрисдикциях проживание разрешается только родственникам.

Один или два компа? Лучше, чем ничего

Когда доходный подход недоступен и оценщик использует традиционный метод сопоставимых продаж, ему нужно будет искать продажи домов, в которых также есть такие единицы и аналогичное зонирование, с учетом общего настроения рынка в отношении ADU.

Энджи Миллер, давний оценщик из Саффолка, штат Вирджиния, говорит, что она включит в свою оценку хотя бы один объект недвижимости с ADU, «потому что их просто не так много».

Следуя рекомендациям Американского национального института стандартов, Миллер также говорит, что она не рассчитывает стоимость аксессуара, если он не прикреплен к дому.

Факторы настроения рынка в

Большинство ADU, с которыми сталкивается Миллер, имеют площадь 1000 квадратных футов или меньше. Недавно она провела оценку 10 акров прибрежной собственности с дополнительной квартирой площадью 2000 квадратных футов, присоединенной к главному дому через подсобное помещение; квартира была «нетипичной», так как в ней была отдельная кухня, гостиная и три спальни.

«Когда рынок такой супер-горячий, как сейчас, он добавляет больше стоимости, чем когда на продажу уходит больше времени», - говорит Миллер. «Я также не придал значения, потому что рынок, похоже, не отразил его».

Превосходная площадь в футах работает в вашу пользу

Если вы планируете добавить номер свекрови, Том Хорн, оценщик недвижимости в Бирмингеме, штат Алабама, с 1995 года предлагает выяснить, какие типы люксов распространены в вашем районе; это дает вам наиболее сопоставимую недвижимость, когда вы будете готовы к продаже.

В целом Хорн отмечает в своем блоге, что он оценивает любой люкс, который добавляет к основному дому выше уровня, выше, чем переоборудование подвала или квартиры, которые находятся в отдельно стоящих зданиях или над гаражом.

Измените понятие "ценность" на "конкурентоспособность"

Может быть полезно подумать о стоимости вашего ADU в контексте вашего более крупного рынка, а не пытаться определить его точную стоимость в вакууме. Возвращаясь к тому, чего хотят покупатели жилья, агент по недвижимости Марк Суинсон объясняет это следующим образом: «Я бы не назвал это добавлением стоимости в долларах за квадратный фут. Это помогло бы расширить рынок для привлечения большего числа покупателей к этой собственности ».

Люксы наверху для свекрови не привлекают такой широкий круг покупателей, как апартаменты на первом этаже, добавляет Карен Суинсон. «Подростки любят жить в лофтах или бонусных комнатах. Родственники и пожилые люди любят жить на первом этаже без лестницы », - говорит она. «Если у вас есть все спальни наверху, в том числе своя для свекрови, это убирает из процесса продажи».

Источник: (Кайл Хед / Unsplash)

Преобразование имеющегося у вас пространства

Есть несколько способов превратить пространство, которое у вас уже есть, в апартаменты для свекрови, прежде чем строить пристройку. Например, вы можете:

Преобразовать гараж

Хотя затраты могут варьироваться в зависимости от размера вашего гаража и места вашего проживания, преобразование гаража в квартиру или гостевой дом стоит в среднем от 15 000 до 30 000 долларов.

По словам HomeAdvisor, для помещения потребуются изоляция, гипсокартон, пол и подвесной потолок, а также кондиционирование и отопление, не говоря уже о каких-либо модернизациях электроснабжения, таких как газовая линия или розетка 220 В. В квартире также должен быть отдельный вход и хотя бы одно окно для аварийного выхода.

Переделать подвал

Это может быть проще, чем переделывать гараж, потому что вы можете легче разделить большую площадь готового подвала на меньшие комнаты, а также подключиться к трубам и канализации основного дома. Средняя реконструкция подвала в среднем стоит около 20 000 долларов, но если вы установите ванную комнату с водопроводом и канализацией, это повысит стоимость как минимум на 6 000 долларов.

Ремикс чердака

Переоборудование чердака обходится дорого, потому что для перехода от складских помещений к жилым помещениям любого типа требуется не просто добавить изоляцию, вентиляцию, водопровод и электропроводку, но и укрепить балки пола.

Вам также, возможно, придется расширить верхнюю часть за счет слухового окна и того, как человек, живущий там, будет входить и выходить. По одной оценке, преобразование недостроенного чердака в спальню размером 15 на 15 футов с ванной размером 5 на 7 футов и мансардой высотой 15 футов, плюс кладовая, перила и балясины в существующую лестничную клетку обошлись как минимум в 41000 долларов.

Восстановить неиспользуемую комнату

Неиспользуемая формальная столовая или комната для гостей могут работать как вспомогательная квартира. Стоимость установки новой стены составляет в среднем около 1800 долларов; добавление ванной в среднем обходится примерно в 15 000 долларов, в зависимости от отделки.

Затраты на добавление

Для большей конфиденциальности лучшим выбором может быть дополнительный люкс для свекрови. В среднем по стране около 45 600 долларов, но эта сумма зависит от размера, используемых материалов, рабочей силы и места проживания.

Например, добавление комнаты размером 12 × 12 футов стоит примерно от 12 000 до 29 000 долларов, в зависимости от того, «надстраиваете» ли вы (увеличивая площадь дома за счет заливки нового фундамента) или «надстраиваете» (добавление ко второму этажу, включая доступ к нему). если необходимо). Также учитывайте любые приспособления и приборы.

Другой вариант - построить миниатюрный дом, известный как «домик для бабушек» или домик для ухода, площадью от 250 до 900 квадратных футов, включая жилую и спальную зоны, кухню и ванную комнату. Эти конструкции предназначены для сбора инженерных сетей из главного дома и стоят от 40 000 до 250 000 долларов за сборную модель, полную передовых технологий.

Другие факторы, которые следует учитывать

Добавление свекрови требует не только финансов. Ваш муниципалитет или ассоциация домовладельцев (ТСЖ) могут уже сказать, выполнимо ли это - и в какой степени.

  • Каковы мои законы зонирования?Хотя некоторые географические области (например, Калифорния) приветствуют ADU, муниципалитеты различаются. Вот одно руководство, чтобы проверить, допускает ли ваша такая структура. Если у вас нет, вы можете преобразовать существующее пространство в вашем доме. Позвоните в местный отдел планирования или зонирования, чтобы задать подробные вопросы.
  • Что требуют мои местные строительные нормы и правила?Лицензированный подрядчик будет знать минимальные требования по площади в метражах, инженерным коммуникациям и пожарной безопасности. Домашний инспектор также может дать вам представление о разрешениях, необходимых для правильного выполнения работ. Чтобы найти кого-нибудь для профессиональной консультации, проверьте авторитетный онлайн-каталог, такой как Angie's List или Fixr.com, или поговорите со своим агентом по недвижимости. «У нас есть всевозможные ресурсы, которые, если кто-то хочет развить, изменить или перестроить, мы можем помочь им там, где им не нужно искать самостоятельно», - говорит Карен Суинсон.
  • Что говорит моя соседская ассоциация?Если вы живете в сообществе с ограниченными правами или платите взносы ТСЖ, у этого органа, вероятно, также есть руководящие принципы в отношении любых дополнений или преобразований существующей собственности. Карен Суинсон добавляет, что опытный агент также может помочь домовладельцам объяснить тип добавления или модификации, в которых они заинтересованы.

Живете с родственниками? Взвесьте эти возможности

Люкс для свекрови может сэкономить вам деньги на вспомогательное проживание, но не забывайте думать о том, что может понадобиться вашему родственнику, физически и эмоционально. Например:

  • Насколько доступна установка?Если вы планируете это пространство с мыслями о более молодом родственнике или арендаторе, это может не быть проблемой. Но для стареющих родителей или людей с ограниченными возможностями лучше всего подходит первый этаж. В помещении также должны быть элементы «старения на месте», такие как открытый план этажа, более широкие дверные проемы (не менее 36 дюймов) и приспособления для ванной и кухни, такие как микроволновая печь на высоте стойки, поручни возле туалета и в помещении. душ и ручной душ.
  • Как долго продлится эта договоренность?У пожилых родственников могут быть проблемы со здоровьем, которые быстро обостряются. «Ожидайте, что ваши планы относительно этого места могут измениться в течение трех-пяти лет», - говорит Марк Суинсон. Он предлагает домовладельцам задать себе вопрос: «Как мне использовать пространство, чтобы наилучшим образом удовлетворить потребности моей семьи сейчас, учитывая, что это, вероятно, скоро изменится?»
  • Чего ждут все?Жизнь между поколениями подходит не всем, особенно когда члены семьи имеют разные представления о том, как будет жить, Кэтрин Уотсон, автор книги Help! «Мои родителистареют», - рассказали AgingCare.com. Например, если ваш родственник ожидает, что все будут вместе ужинать каждый вечер, а ваша работа или общественная жизнь приведет вас домой позже, все должны обсудить это, а также кто будет нести ответственность за транспорт и различные расходы на проживание.

Пригласить кого-то поселиться в вашем доме - огромная задача, даже если вы не увеличиваете площадь в квадратных футах или не модернизируете свое пространство. Хотя апартаменты для свекрови могут сэкономить ваши семейные деньги в краткосрочной перспективе - или позволить вам получить дополнительный доход от аренды - обязательно оцените, соответствует ли это образу жизни вашей семьи в долгосрочной перспективе.

«Мы видели, когда молодые люди приводили своих родителей в свой дом, но их мать или отец не могли вынести всей неразберихи, которая происходила даже в свекрови, и решили покинуть дом. домой и перейти к престарелым », - говорит Карен Суинсон. «Вы, как семья, не знаете, как все будет развиваться, пока не попробуете».